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　　复工以来，关于二手房的说法很多、传闻很多。

　　我们经常看到、听到两类消息：

　　一类是郑州有不少二手房降价抛售了。个别急售房源甚至打出8折、7折，降价力度非常大；

　　另一类是，郑州二手房卖不动了。以往成交周期20天左右的，今年可能3个月都没带看、没成交；

　　究竟何为传言？何为真相？

　　为了让大家对郑州的二手房有更为具体的认识，我把各个区域的二手房均价、以及一些典型社区的均价做了系统梳理，呈现在一张二手房地图中，建议大家收藏。

　　目前，郑州二手房市场呈现出三大特点：

　　1、不得不承认，如今的二手房市场确实持续低迷，挂牌量创新高，但成交量明显下滑。

　　2、呈现明显的两极分化：大量80/90年代的老旧社区，房价比较低，整体上1万-1万4左右；优质区域、优质地段、尤其是地铁附近，房龄15年内的次新房，价格在1万4-3万5之间，是市场交易主力。

　　3、除高新区和惠济区外，三环外的新区，基本没有二手房市场。

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　　郑州43区二手房价地图

　　二手房并不像新房那么均衡，因此二手房的价格因素比较复杂，比如楼栋位置、楼层、装修标准、户型以及房东变现着急程度不一样。

　　因此同一社区内部也可能会出现1000+的价差，所以看二手房要具体到一房一价，区域均价、社区均价只作参考。

　　备注：部分区域二手房交易过少，代表意义不大不详述。文中数据综合贝壳数据和日常调研所得，供参考。

　　1、北龙湖片区：均价45000

　　这里以新房市场为主，新房均价４万，正商、金茂也有３万５/３万６的价格，早期已经有二手房交易的小区不多，普罗为代表。

　　普罗旺世龙之梦：西苑洋房均价49000，东苑小高层均价28000

　　2、 东区CBD：均价29000

　　这是郑州之一批高端洋房住宅区，南边是ＣＢＤ，北边就是北龙湖，位置是非常不错的，二手房价格冲到了３万＋，因为有北龙湖新房３万５、６的价格，所以这里的二手房基本已经到了顶峰期，上涨空间不大。

　　绿城百合公寓：4-7层洋房，均价29000-33000

　　顺驰之一大街：多层洋房均价26000

　　之一大街水月湾：均价29000

　　运河上郡：均价27000

　　永威翰林居：均价29000

　　3、商鼎路片区：均价23500

　　划分在东三环内区域，住宅小区非常多，也是郑州二手房交易最吃香的区域。

　　可租、可售、可住，流通性不错。

　　之前区域CEO盘为永威东棠，价格更高、舒适度更好、房源最紧俏；如今建业天筑交房逐渐成熟，成为新的CEO盘。

　　注意2015年之后小区，二次交易有20%差额税，建业天筑、华启金悦府税费会比较高，正商东方港湾部分户型比较差。

　　永威东棠：小高层18层，2012年，均价3.2万/㎡

　　建业天筑：高层均价33000

　　海马公园：高层均价26000-28000

　　卢浮公馆：高层均价21000

　　华启金悦府：高层均价23000

　　鑫苑鑫城：高层均价21000

　　正商东方港湾：高层均价22000

　　奥兰花园：高层均价23000

　　4、东站东片区：均价23000

　　这里大多数是次新二手房，房龄10年内，集中在金水东路沿线，瀚海晴宇是区域二手房CEO盘，高端住宅著称。

　　晖达新天地：高层均价20000

　　瀚海晴宇：高层均价29000

　　正商铂钻：高层均价24000

　　新芒果和郡：高层均价24000

　　安和文苑：高层均价22000

　　5、龙子湖片区：均价22500

　　这个区域住宅小区非常少，都是次新房，区域安置房较多，舒适度一般，可重点关注五月花城。

　　泰宏阳光和苑：高层均价22000

　　五月花城：高层均价23000

　　正商书香华府：高层均价22000

　　6、老经开区：均价16000

　　位置距离东区非常近，一条陇海高架之隔，地铁5号线已通车、住宅地块又不多，所以这个区域新房市场比较火热，供不应求，刚售罄的、以及今年要入市的新盘毛坯价都在19500。

　　但二手房是断层的，次新小区价格16000-19000，老旧家属院12000-15000左右。

　　富田九鼎世家：高层均价19000

　　恒大绿洲：均价18000

　　远大理想城：高层均价16000

　　经开万锦城：均价16000

　　东畔花苑：均价12000

　　7、金水老城东区：均价16500

　　金水老城西区和金水老城东区以文化路划分开，整体上金水老城东区的价格更高些，顶峰价小区主要围绕文化路一小和省实验学区划片内，更高价格能冲到2万7-2万8。

　　正弘蓝堡湾：均价24000

　　英地天骄华庭：均价27000

　　金成时代广场：均价14000

　　8、金水老城西区：均价14500

　　这个片区的老旧家属院比较多，价格分化也比较大，高价二手房还是因为学区加持。

　　开祥御龙城：均价16000

　　亚新美好时光：均价15000

　　开元小区：均价11000

　　9、北三环片区：均价14800

　　这里的二手房小区特别多，挂牌量也非常大，家属院、次新、新房货量都比较充足；可以沿着地铁线路来淘一淘优质二手房。

　　瀚宇天悦一期二期：均价17000

　　正商世纪港湾：均价14000

　　正商园田花园：均价13000

　　21世纪社区：高层均价14000

　　维也纳森林：均价17000

　　圣菲城：均价20000

　　10、商城核心区：均价18500

　　这里有大量老旧社区，房龄20-30年，又没有优质学区加持，所以价格比较低1万2-1万3左右，靠近地铁站的价格1万67。

　　几个挂牌量比较大的次新二手房社区，大多集中在燕庄附近紧邻CBD，均价如下：

　　银基王朝：高层均价20000

　　大观国际居住区：均价19500

　　绿城水岸名苑：均价17500

　　金林公馆：均价21000

　　曼哈顿：均价19000

　　11、管南环内片区：均价14500

　　这个区域二手房价格分化比较大，次新小区价格多在15000+，但也有很多老旧二手房小区，价格在11000-13000，片区环境比较杂乱，居住氛围不够纯粹。

　　万科美景龙堂：均价19000-20000

　　美景鸿城：均价17000

　　正商新蓝钻：均价16000-17000

　　永恒理想世界：均价15000

　　烟厂家属院：均价11000

　　正商城裕园：均价14000

　　12、东南3.5环片区：均价14700

　　区域可售的二手房大多集中在南三环沿线，近两年交房的绿都澜湾二期三期、永威城等很多房源还在限售期内，不能正常出售。

　　另外绿都紫荆华庭、绿都澜湾、永威城三个小区二手房要重点关注税费，一些房源税费会比较高。

　　橄榄城润泽园：高层均价14000

　　绿都紫荆华庭：均价15000

　　康桥玥棠：高层均价14000

　　正商中州城：高层均价14000

　　13、惠济核心区：均价15100

　　这里早期的品质小区价格一直比较高、而且比较坚挺，一条迎宾路也是惠济核心区的门面了，目前区域北部新房小区比较多，中海、万科、融创等均价1万4内，可以参考。

　　逸品香山：均价15500

　　永威迎宾府：均价18000

　　天地湾晴苑：均价18000

　　水境怡园：均价14000

　　14、西北环内：均价13400

　　这个区域老房子比较多，次新房均价在1万2-1万5之间，代表社区均价如下：

　　城开绿城绿园：均价14500

　　威尼斯水城：均价13000

　　正商明钻：均价14000

　　西湖春天：均价12000

　　15、中原老城区：均价16800

　　这里的学区优势不错，有伊河路小学、互助路小学、外国语中学等，很吃香。

　　二手房分化也是极大的，90年代的老家属院11000左右，大多是贷不了款的，不建议买；

　　优质的次新小区因为有好的学区加持，价格也比较高，18000-21000之间，价差非常大。

　　锦艺国际华都：均价19000

　　方圆经纬：均价19000

　　盛润锦绣城：均价19000

　　宏江中央广场：均价17000

　　16、西南环内：均价14000

　　这个区域的二手房非常多，价格在13000-15000之间，小区差别也比较大，比较新的小区如下。

　　亚星盛世雅居：均价15000

　　亚星盛世丽都：均价14000

　　正商蔚蓝港湾：均价14000

　　升龙城十一号院：均价14000

　　17、西南3.5环片区：13000

　　片区内新房比较多，不限售的二手房较少，另外这个区域要重点关注差额税。

　　泰宏建业国际城：高层均价13000

　　锦绣山河玉福园：高层均价13000

　　18、高新区北区：均价14500

　　科学大道以北区域，这里的二手房多在郑大新区周围，区域里学校不错，是高新区最成熟的片区了。

　　公园道北苑：高层均价16000

　　翰林国际城：高层均价15000

　　高新锦华苑：均价15000

　　谦祥万和城：均价14000

　　19、高新区南区：均价13000

　　科学大道以南区域，有部分工厂，整体居住环境不如科学大道以北纯粹。

　　祝福红城：均价13000

　　新芒果春天：均价12000

　　升龙又一城：均价13000

　　20、常西湖：均价13500

　　区域市场新房为主，二手房不多；建议重点关注新房市场。

　　阳光花苑：均价15000

　　绿都城：均价14000

　　湖光苑：均价12000

　　21、滨河新城：均价15000

　　康桥悦城：均价15000

　　22、象湖片区：均价14000

　　目前交房的大部分都是单位家属院，次新房不多。

　　雅居乐国际花园：高层均价18000

　　上东城：均价14000

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　　总结

　　之一、除了东站片区、CBD片区、商鼎路片区是以存量房市场为主，二手房交易为市场主力；其他区域还是以新房市场为主。

　　第二、要特别注意新交房社区二手房的税费，不满五要交20%的差额税，这个税费是比较高的，这类房源价格要把税费考虑进去。

　　第三、今年三环内地铁盘淘笋，是个不错的机会，如果能遇到急售的，会捡到不少漏。

　　第四、如果你对二手房兴趣不大，那么从二手房价格坚挺度以及交易活跃度来看，离不开优质区域、优质地段，这也是对大家新房选盘时的重要启示。